Если озеро граничит с участком

Строительство в водоохранной зоне: нормы, правила, ограничения на сайте Недвио

Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.

Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.

В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.

Правила застройки прибрежных зон

Основным законом, устанавливающим правила и нормы строительства на прибрежных территориях, является Водный кодекс РФ. Его основная задача — обеспечить чистоту водоемов, защиту растений и животных, обитающих в воде и на территориях, которые прилегают к водоемам.

Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.

Разновидности водоемов

Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.

Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:

К подземным относятся карстовые озера и грунтовые воды. К поверхностным — все остальные. Все они обладают определенными характеристиками, границами и объемом водного режима.

В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:

Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.

Что такое водоохранная зона?

Водоохранной зоной называют участок земли, который находится на определенном расстоянии от береговой линии. За такими территориями ведется особый контроль, даже если ими владеют по праву собственности.

Чтобы понять, какие действия разрешены в водоохранной зоне, владельцу участка необходимо обратиться в федеральный орган и службу кадастрового учета. Официальный ответ будет содержать информацию из специального реестра.

Любое строительство или иную хозяйственную деятельность следует начинать только после получения документов, подтверждающих право на их проведение.

Границы водоохранной зоны

Их определяют для того, чтобы облегчить контроль за соблюдением режима использования на указанных участках. Последний становится частью комплекса мер, направленных на их благоустройство и защиту. Таким образом органы власти добиваются улучшения экологического, гидрологического, санитарного и гидробиологического состояния окружающей среды.

Ширину защищенной территории рассчитывают, ориентируясь на береговую линию. Последнюю определяют по уровню вод в теплое время года.

Согласно Водному кодексу (статья 65, часть 4) на участках указывают границы водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:

• 50 м – для рек и озер длиной меньше 10 км;
• 100 м – от 10 до 50 км;
• 200 м – больше 50 км.

Размер защитной полосы также зависит от такого показателя, как уклон берега.

Если водоем является источником питьевой воды, возле него устанавливают санитарную охрану. В этом случае на участке категорически запрещено заниматься строительством или иным видом деятельности.

Сведения о территориях, расположенных возле береговой линии, указываются в кадастровом паспорте на земельный участок.

Можно ли строить в водоохранной зоне?

Да. Прибрежную полосу и водоохранные территории разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и садоводства. При соблюдении определенных условий такие земельные участки можно арендовать и приватизировать.

При соблюдении каких условий в водоохранных зонах разрешено строить дома? Их три:

1. Объекты недвижимости должны быть оснащены фильтрационной системой;
2. От собственника требуется соблюдение предписанных санитарных норм;
3. Проектная документация должна пройти экологическую экспертизу.

Контроль за ведением строительства на прибрежной территории осуществляет Росприроднадзор.

Прибрежная защитная полоса

Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:

• Бечевник (или береговая полоса, водный сервитут);
• Прибрежная защитная полоса.

Бечевником называется береговая полоса у кромки воды. Стандартная ширина бечевника составляет 20 м. На таком участке запрещено любое строительство домов, не разрешается приватизация и аренда земли в этой зоне. Каждый гражданин, в соответствии с законодательством, имеет свободный доступ к этой территории и может использовать ее для отдыха. Имейте это в виду, когда видите объявление с текстом «продается участок у воды».

Размер прибрежной защитной полосы определяется местными органами власти, и составляет от 20 до 100 метров. В прибрежной защитной полосе запрещено любое строительство домов, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. То есть если, к примеру, территория прибрежно-защитной полосы захватывает часть вашего участка, то можно разместить деревянный дом и подсобные строения за пределами полосы, а непосредственно на ее территории — сад или места отдыха.

Следует учитывать, что расстояние от кромки до окончания прибрежной защитной полосы на разных участках может сильно отличаться, в зависимости от статуса водоема, уклона берега и его местоположения. Например, для морей защитная полоса может составлять уже 500 метров. Вот почему эти данные следует уточнить в местной администрации.

Все, что дальше этих полос — может свободно продаваться и покупаться. На такие участки ограничений, согласно Водному и Земельному кодексу, не предусмотрено.

Нюансы строительства на прибрежных территориях

Главная особенность участков у воды заключается в том, что их нельзя полностью огородить от посторонних.

Дело в том, что большинство водных объектов на территории РФ (реки, озера, водохранилища итп) являются государственной собственностью, а это значит, что ими может воспользоваться любой гражданин. Любые заборы и сооружения, мешающие свободному доступу к воде, считаются незаконными постройками.

Еще один важный нюанс: любые земельные участки, находящиеся в пределах береговой линии, нельзя приватизировать.

Важно учитывать, что для того, чтобы начать строительство дома или других построек в водоохранной зоне, нужно иметь оформленный договор аренды или свидетельство о праве собственности на выбранный участок.

Владельцу участка также придется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Следует понимать, что если будут найдены какие-либо нарушения СНиПов относительно размещения построек на участке, то разрешение просто не выдадут.

Лицам, которые планируют открыть на таких территориях личное подсобное хозяйство (ЛПХ), следует учитывать, что вблизи береговой линии запрещен выпас животных, складирование грунта и распашка земли.

Есть установленные ограничения при использовании участков в целях с/х деятельности:

Ограничения при пользовании водоохранных зон

Предписанные правила запрещают размещать на прибрежной территории:

• мусорные свалки, места захоронения отходов, кладбища и скотомогильники;
• стоянки для автомобилей;
• использование сточных вод для удобрения почв;
• строения, предназначенные для хранения горюче-смазочных материалов и химических веществ.

Очистка берегов и самих водоемов — очень долгая и затратная процедура. Вот почему за такими территориями ведется строгий контроль, а границы прибрежной зоны отмечают соответствующими информационными знаками.

Отдельно отметим правила строительства на водоемах, которые находятся внутри частных территорий. По закону доступ к ним может иметь только собственник или арендатор.

В этом случае порядок их использования определяет частный собственник, а не государство. Это же касается оформления купли-продажи прибрежных участков и, примыкаемой к ним, прибрежной зоне. Если это частный пруд, то никаких ограничений к его застройке нет.

Заключение

Если вы планируете купить участок на берегу реки, озера или другого водоема следует внимательно ознакомиться с Водным кодексом РФ и другими законами об охране и эксплуатации водоохранных зон.

Также следует подать запрос в местную администрацию, чтобы получить точные параметры такой зоны непосредственно в месте прилегания участка к береговой линии. Они могут отличаться в зависимости от особенностей водоема, уклона берега, его использования и других характеристик.

Следует помнить, что при незаконном строительстве в прибрежной зоне, застройщик рискует получить не только штраф, но также рискует остаться без дома или даже понести уголовную ответственность (при значительном ущербе окружающей среде, ст. 26 УК РФ). Поэтому шутить с этим не стоит. Разумнее строить дом, не нарушая экологические нормы.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Водные объекты общего пользования

Можно ли ограничивить доступ к водоемам на территории РФ? Водный кодекс дает однозначный ответ: граждани имеют право свободного доступа к водным объектам. Исключение составляют редкие случаи. Давайте разберемся в наших правах и узнаем как бороться с самозахватом берегов.

В Водном кодексе прописано:

Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

— Cтатья 6, пункт 2 Водного кодекса РФ

Теперь разберемся, что относится к водным объектам общего пользования и что это за «иное» предусмотрено в законах.

Водоемы общего пользования

Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является водными объектами общего пользования, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

— Статья 6, пункт 1 Водного кодекса РФ

К поверхностным водным объектам относятся: моря, реки, ручьи, озера, болота, пруды, карьеры, водохранилища, родники и т.п.

Возможные ограничения

1. Доступ к водным объектам может быть ограничен, если эти водные объекты служат для обеспечения обороны страны, безопасности государства и других нужд.

Эти ограничения вводятся отдельными законодательными актами и их действие распространяется на всех граждан. Информирование о введенных ограничениях производится через местные СМИ и с помощью специальных знаков около водных объектов.

1. Только два вида водных объектов могут находиться в частной собственности — это пруды и обводненные карьеры. Владелец земельных участков, где расположены эти водные объекты, имеют право ограничить к ним доступ.

Подведем итог в небольшой таблице «Доступ к водоемам»

Свободный	Может быть ограничен
Все водоемы в федеральной или муниципальной собственности моря (в том числе заливы, проливы, бухты и другие их части), реки, ручьи, озера, болота, пруды, карьеры, водохранилища, родники и т.п.	Водные объекты, служащие для обеспечения обороны страны, безопасности государства и других нужд.
	Пруды и обводненные карьеры — это единственные водные объекты, которые могут находиться в частной собственности. Владелец земельного участка, в пределах которого находятся эти водные объекты, имеет право ограничить к ним доступ.

Государство может передавать водные объекты в пользование предприятиям, гражданам на основании решения, договора водопользования. Однако свободный проход граждан к водным объектам при этом не должен нарушаться.

Доступ к прудам и карьерам

Больше всего вопросов возникает с доступом к прудам и обводненным карьерам. Эти объекты могут быть в частной собственности (точнее земля, на которой находится водоем) и к ним может быть ограничен доступ. Как проверить, законно ли ограничение доступа к пруду?

На публичной реестровой карте можно найти данные по интересующему нас объекту.

Если граница пруда или обводненного карьера замыкается в рамках участка, который является частной собственностью частного или юридического лица, то владелец участка может устанавливать свои правила.

Если береговая линия выходит за рамки участка или одновременно является береговой линией другого водоема (пруд является проточным), то такой водоем не может быть приватизирован, он является федеральной собственностью и все граждане должны иметь возможность им пользоваться.

Также важно знать, что захват пруда в садовом товариществе, даже если он расположен на их землях общего пользования, тоже является незаконным. Ниже в статье есть ссылка на инструкцию по борьбе с самозахватом.

Еще одно важное понятие, которое нужно знать, чтобы лучше понимать и отстаивать свои права — это береговая полоса.

Береговая полоса

Полоса земли вдоль границы водоема также является объектом общего пользования, она предназначена для передвижения и пребывания около водоема.

Ширина береговой полосы точно указана в Водном кодексе:

• Для рек, протяженностью от истока до устья более 10 км — 20 м.
• Для рек поменьше, каналов и ручьев протяженностью меньше 10 км — 5 м.

На этих территориях запрещено строительство, возведение заборов и любых других строений, препятствующих проходу граждан.

Также на береговой линии запрещено использование транспортных механических средств. Т.е. подъезжать на машине к берегу нельзя, а вот пешком — пожалуйста!

Если береговая полоса в собственности

На практике бывают случаи, когда в собственности находятся участки с береговой полосой. Это наследие СССР, когда предоставлялись участки с границами до уреза воды и владельцы успели их приватизировать до вступления нового кодекса. С 2006 года введен запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы.

Но право собственности не дает право ограничивать подход к водоему. На участки береговых полос, которые оформлены в собственность, действует публичный сервитут. Собственник земли не может препятствовать проходу граждан к водному объекту общего пользования.

А что же пляжи, санатории, дома отдыха?

Все то же самое. Это самоуправство и нарушение закона. Устанавливать дополнительные условия или ограничивать доступ к водным объектам общего пользования они не имеют права.

Штрафы за ограничение доступа к воде

На практике, конечно, все еще много случаев, когда свободный доступ к воде ограничивают владельцы строений, расположенных вблизи водоемов, пользователями водных объектов, арендаторами примыкающих земельных участков и т.п.

Частая ситуация, когда предприниматель, арендуя прилегающий, например, к реке земельный участок, пытается распространить арендные отношения и на водный объект. Или же застройщик элитного коттеджного поселка сразу «нарезает» участки с заборами, уходящими в саму реку или озеро. Различные клубы кайт-сёрфинга и других водных активностей тоже любят оградить часть берега под свои нужды.

Таких ситуаций очень много, все они являются самозахватом и решить их можно обращением в прокуратуру, Росприроднадзор или в региональное Минприроды. Существует Всероссийское общественное движение «Открытый берег». Активисты подготовили подробную инструкцию, как бороться с самозахватом берегов (ссылка откроется в новом окне).

Наше законодательство не очень строгое в отношении нарушителей. В ст. 8.12.1 КоАП установлены следующие штрафы за ограничение доступа к водоемам:

• на физ. лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб.;
• на должностных лиц от 40 тыс. до 50 тыс. руб.;
• на ИП – от 40 тыс. до 50 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;
• на юр. лиц – от 200 тыс. до 300 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Береговая полоса является частью водоохранной зоны, которая тоже имеет свои ограничения в пользовании. Подробнее про них здесь.

Источник